https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7251004513497628672/
W kontekście zasiedzenia, zwykle mówi się o nieruchomościach gruntowych. Z takim zasiedzeniem spotykamy się najczęściej. Co z zasiedzeniem mieszkania?
Zasiedzenie lokalu mieszkalnego chociaż trudne w praktyce to teoretycznie jest możliwe. W przypadku mieszkań, obowiązują identyczne terminy zasiedzenia, jak te dotyczące nieruchomości gruntowych. tj. 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej wierze.
Główną przeszkodą, która utrudnia zasiedzenie mieszkania jest opór jego właściciela. Nieruchomości gruntowych częściej dotyczą sytuacje, w których właściciel jest nieświadomy lub bierny. Co z mieszkaniami, które posiadają status spółdzielczych własnościowych? Pojawiają się wątpliwości, czy można je zasiedzieć. Orzecznictwo nie jest w tym zakresie do końca jednolite.
W pierwszej kolejności, warto zwrócić uwagę, że przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zasiedzenia nie wprowadzają rozróżnienia pomiędzy nieruchomościami gruntowymi i lokalowymi. Artykuł 172 KC wskazuje, że: „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”. Dodatkowe przepisy dotyczą nieruchomości rolnych, które może zasiedzieć jedynie rolnik indywidualny, o tym pisałam tutaj- https://kjpadwokaci.pl/kto-moze-zasiedziec-nieruchomosc-rolna/
Samo zasiedzenie lokalu mieszkalnego jest dość rzadkim przypadkiem. Właściciele lokali lub ich spadkobiercy zwykle podejmują działania mające na celu odzyskanie posiadania. Warto przypomnieć, że bieg terminu związanego z zasiedzeniem jest przerywany przez działania właściciela zmierzające do odzyskania władzy nad nieruchomością np. poprzez pozew właściciela o eksmisję.
Czy jest możliwe zasiedzenie mieszkania spółdzielczego własnościowego?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oznacza, że faktycznym właścicielem danego mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa, która pozwala właścicielowi tego ograniczonego prawa użytkować oraz rozporządzać mieszkaniem. Jest to ograniczone prawo rzeczowe inaczej niż w przypadku odrębnej własności lokalu. Jest to prawo zbywalne i przechodzi na spadkobierców oraz podlega egzekucji. Jeszcze niedawno panowała zgodność co do tego, że taka forma zasiedzenia nie jest możliwa w stosunku do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Wyłom w spójnym orzecznictwie jest związany np. z Postanowieniem Sądu Okręgowego we Wrocławiu wydanym dnia 29 października 2018 r. (sygn. akt II Ca 825/18)
Wspomniane postanowienie wskazuje, że na skutek Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 roku (sygn. K 32/03), obecnie nie można wykluczyć możliwości zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Według wrocławskiego sądu, termin zasiedzenia wspomnianego prawa może biec dopiero od 15 kwietnia 2004 roku. Jest to data wejścia w życie wyroku TK z 30 marca 2004 r.
Niemniej Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 11 sierpnia 2021 r., sygn. akt V CSKP 118/21 uchylił ww. orzeczenie Sądu Okręgowego we Wrocławiu. W uzasadnieniu zasugerował, że początek biegu zasiedzenia tzw. mieszkania spółdzielczego własnościowego może zacząć biec wcześniej. SN nie udzielił przy tym jednoznacznej odpowiedzi, od kiedy dokładnie zasiedzenie mogłoby być liczone. Wskazał jedynie, że datą początkową mogłoby być wejście w życie Konstytucji z 1997 roku (tj. 17 października 1997 r.).
Mniej przyjemną konsekwencją nabycia przez zasiedzenie mieszkania jest obowiązek zapłaty podatku w wysokości 7% od podstawy opodatkowania. Do podstawy tej nie wlicza się wartości ewentualnych nakładów poczynionych przez takiego nabywcę, które zwiększają wartość mieszkania.