Spory o przebieg granic między sąsiadującymi działkami to częsta przyczyna konfliktów, które nierzadko kończą się w sądzie. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których od wielu lat właściciel jednej działki korzysta z wąskiego pasa gruntu należącego formalnie do sąsiada – np. grodzi go, uprawia lub traktuje jak własny. Jeśli taki stan rzeczy trwa przez odpowiednio długi czas, zazwyczaj co najmniej 30 lat w przypadku złej wiary, możliwe jest nabycie tej części gruntu przez zasiedzenie. W efekcie może to doprowadzić do zmiany przebiegu granicy pomiędzy sąsiednimi nieruchomościami. W takiej sytuacji powstaje pytanie: czy właściwą drogą dochodzenia swoich praw będzie postępowanie o rozgraniczenie, czy też sprawa o zasiedzenie?
Czym jest rozgraniczenie?
Zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne, rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu granic pomiędzy działkami, poprzez określenie położenia punktów granicznych, ich trwałe oznaczenie w terenie oraz sporządzenie dokumentacji geodezyjnej. Co istotne, postępowanie o rozgraniczenie składa się z dwóch etapów – najpierw prowadzi się je w trybie administracyjnym przed wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta, a dopiero gdy strony nie akceptują zaproponowanego przebiegu granicy, sprawa może zostać przekazana do sądu. Należy przy tym pamiętać, że nie można skierować sprawy o rozgraniczenie bezpośrednio do sądu, z pominięciem etapu administracyjnego – w takim przypadku sąd odrzuci wniosek jako przedwczesny.
Uczestnikiem postępowania o rozgraniczenie może być nie tylko właściciel nieruchomości, ale także posiadacz samoistny – czyli osoba, która włada nieruchomością jak właściciel, mimo że nie ma tytułu prawnego. Taki posiadacz może więc żądać rozgraniczenia, dopóki istnieje domniemanie, że jego posiadanie odpowiada stanowi prawnemu.
A jak jest w przypadku zasiedzenia ?
Inaczej wygląda sytuacja, gdy osoba korzystająca z pasa przygranicznego gruntu chce go nabyć na własność na podstawie zasiedzenia. Wówczas chodzi już nie tylko o wytyczenie granicy, ale o stwierdzenie, że określony fragment gruntu – mimo że formalnie należał do sąsiada – przeszedł na własność posiadacza z mocy prawa, w wyniku wieloletniego, samoistnego posiadania. I tutaj pojawia się kluczowa kwestia: który tryb postępowania wybrać, jeśli chodzi właśnie o taki sporny pas przy granicy działek?
Zagadnienie to było przedmiotem rozstrzygnięcia przez Sąd Najwyższy, między innymi w postanowieniach z 5 lutego 2016 r. (IV CSK 230/15) i 22 czerwca 2017 r. (III CZP 25/17). Sąd jednoznacznie wskazał, że o charakterze sprawy decyduje nie tylko jej przedmiot (czyli granica), ale przede wszystkim treść żądania wniosku. Jeżeli więc osoba kierująca sprawę do sądu nie powołuje się na dokumenty geodezyjne czy mapy, lecz wyraźnie twierdzi, że przysługuje jej prawo własności określonego pasa gruntu z tytułu zasiedzenia – i wskazuje na okoliczności świadczące o długoletnim, samoistnym posiadaniu – wówczas jest to sprawa o zasiedzenie, a nie o rozgraniczenie, nawet jeśli dotyczy granicy działek. Innymi słowy, to sposób sformułowania żądania przez wnioskodawcę determinuje, jak sąd zakwalifikuje sprawę.
Obie drogi mogą być właściwe.
Zarówno rozgraniczenie, jak i zasiedzenie mogą być właściwymi drogami do rozwiązania sporu o granicę nieruchomości. Wybór odpowiedniego trybu zależy od konkretnej sytuacji i przede wszystkim – od treści wniosku. Jeśli właściciel chce jedynie ustalić, gdzie przebiega granica na podstawie dokumentów, odpowiednią drogą jest rozgraniczenie. Jeżeli jednak twierdzi, że przez wiele lat korzystał z fragmentu gruntu jak właściciel i chce go nabyć przez zasiedzenie – powinien wnieść sprawę o stwierdzenie zasiedzenia. W obu przypadkach sąd będzie rozważał wszystkie przedstawione okoliczności, ale wybór trybu postępowania ma kluczowe znaczenie dla sposobu procedowania sprawy.