Problematyka dotycząca podziałów nieruchomości jest powszechna. To dość skomplikowane zagadnienie, często niezrozumiałe, a nadto rzadko omawiane. Zadnienia związane z podziałem nieruchomości, mają zastosowanie nie tylko w trakcie procesów inwestycyjnych, ale również w aspekcie prywatnych właścicieli nieruchomości.
Na czym polega podział nieruchomości?
Podział nieruchomości polega na wyodrębnieniu z niej części, która z mocy prawa staje się osobną nieruchomością. Podział może dotyczyć nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej. Nie ma przy tym znaczenia struktura własności – podziałowi podlegają zarówno nieruchomość posiadająca jednego właściciela, jak i większą ich liczbę (współwłasność).
Podziału dokonuje się najczęściej w przypadkach: chęci zniesienia współwłasności lub wspólności majątkowej, odsprzedaży powstałej nieruchomości czy w dziale spadku.
Na jakiej podstawie dokonuje się podziału nieruchomości?
W doktrynie prawa odróżnia się podział geodezyjny, podział prawny oraz podział wieczystoksięgowy.
Podział geodezyjny zwany też ewidencyjnym lub administracyjnym polega na podzieleniu działki już istniejącej czyli takiej, która posiada już konkretne oznaczenie w ewidencji gruntów, na mniejsze działki, którym nadaje się nowe oznaczenia ewidencyjne. Podział powinien być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zagadnienia te regulują przepisy ustaw: o gospodarce nieruchomościami oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Podział prawny nieruchomości polega na przeniesieniu przez dotychczasowego właściciela (sprzedającego lub zbywającego) prawa własności wcześniej wydzielonej działki gruntu w podziale geodezyjnym (ewidencyjnym) na inną osobę (kupującego lub nabywającego), o ile oczywiści działka jest lub ma być przedmiotem zmiany własności. Przy czym przeniesienie to może nastąpić na skutek umowy między stronami lub orzeczenia sądu. W tym przypadku dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości
Podział wieczystoksięgowy. Polega na odłączeniu wyodrębnionych działek gruntu z istniejącej księgi wieczystej i utworzeniu dla tych działek nowych osobnych ksiąg wieczystych lub przyłączenia do innej księgi wieczystej nieruchomości, której właścicielem jest nabywający. Ten rodzaj podziału dotyczy wpisów w księgach wieczystych, które odzwierciedlają prawa własności do nieruchomości.W zależności od rodzaju nieruchomości dokonanie podziału, może wymagać wykonanie jedynie jednego lub dwóch powyższych etapów. Nie zawsze musi się wiązać z koniecznością podziału geodezyjnego.
Szczególnym rodzajem podziału nieruchomości jest podział quad usum (do korzystania). Jest to forma umowy pomiędzy współwłaścicielami o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej. Nie dochodzi tu do wyodrębnienia poszczególnych, działek czy części nieruchomości. Strony ustalają kto i w jaki sposób może korzystać z danej części nieruchomości wspólnej. Ten rodzaj podziału umożliwia korzystanie z określonej części nieruchomości przez poszczególnych właścicieli, bez konieczności dokonywania podziału geodezyjnego i np. z wyłączeniem innych współwłaścicieli.
Złożenie wniosku o podział nieruchomości
Aby złożyć wniosek o podział nieruchomości, należy skierować go do właściwego organu, tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zależnie od lokalizacji nieruchomości objętej wnioskiem. Wniosek może złożyć osoba posiadająca interes prawny, głównie właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest współwłasnością lub współużytkowana wieczystego, podział można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych.
Ewentualnie podział taki może zostać dokonany w szczególnych postępowaniach sądowych jak np. postępowaniu o zniesienie współwłasności, dział spadku czy stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.
Jakich nieruchomości nie można podzielić?
Istnieje wiele przypadków, gdy nieruchomość nie zostanie podzielona. Dotyczy to np. sytuacji, gdy plan miejscowy tego wyraźnie zabrania. Zapisy w planie mogą też ściśle określać minimalną powierzchnię i wymiary, jakie mogą mieć działki (np. budowlane) na danym obszarze.
Co do zasady każdy ze współwłaścicieli nieruchomości może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Nie stanie się tak, jeżeli podział będzie sprzeczny z przepisami lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).
Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 kc).
Nie zostanie np. podzielony lokal mieszkalny, w przypadku, gdy powstałe części nie będą spełniać wymogów dla takich nieruchomości, m.in. metraż ich powierzchni użytkowych będzie mniejszy niż 25 m kw. (§ 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
Nieruchomość, jak już wspomniano, musi mieć dostęp do drogi publicznej. Jeżeli ten warunek nie może zostać spełniony, do podziału nie dojdzie (nie dotyczy gruntów rolnych i leśnych).
Podział nieruchomości, ile to kosztuje?
W sytuacji, gdy podział odbywa się sądownie w związku ze zniesieniem współwłasności sąd pobiera od wniosku opłatę stałą w kwocie 1000 złotych. Jeżeli natomiast wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych (art. 41 kc). Z kolei samo złożenie wniosku o podział do organów administracji jest bezpłatne.
Sporo mogą wynieść koszty notarialne (nie dotyczy to drogi sądowej), wynagrodzenie geodety oraz koszty związane z koniecznością zgromadzenia wymaganych dokumentów. Zwykle należy liczyć się z wydatkiem wynoszącym w sumie minimum kilka tys. zł.
W przypadku scalania i podziału nieruchomości, jeżeli postępowanie zostało przeprowadzone na wniosek jego uczestników, to ponoszą oni koszty proporcjonalnie do powierzchni posiadanych nieruchomości (art. 103 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Dodatkowym kosztem związanym z podziałem nieruchomości jest tzw. opłata adiacencka. Może zostać naliczona przez organy samorządowe (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) w przypadku, gdy w wyniku podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który opłacił roczne opłaty za cały okres korzystania z tego prawa, wartość nieruchomości wzrośnie. Opłatę nakłada wójt, burmistrz, prezydent miasta na podstawie decyzji. Wysokość tej opłaty jest ustalana przez radę gminy w formie uchwały i nie może przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości.
Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może być wszczęte w ciągu trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne.